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Mise en oeuvre d’une procédure de péril

 

Un immeuble qui n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique peut requérir la mise en œuvre d’une procédure de péril

 

Un immeuble qui menace ruine et qui pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, il n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique peut requérir la mise en œuvre d’une procédure de péril.

Déclenchement de la procédure de péril

Une compétence relevant du maire

Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques (à usage d’habitation, agricole, commercial, industriel…) lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.

Le maire peut faire procéder à toutes les visites qui lui paraîtront utiles en vue de vérifier l’état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice.

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble est tenue de les signaler au maire, qui pourra alors recourir à la procédure de péril.

Péril et insalubrité

Un immeuble d’habitation peut être insalubre et ne pas menacer ruine.

De la même façon, un édifice peut menacer ruine sans être nécessairement insalubre (immeuble en construction ou inachevé par exemple).

Les deux désordres peuvent également se cumuler. Ceci peut justifier qu’un immeuble fasse simultanément l’objet d’une procédure de péril et d’une procédure d’insalubrité.

Déclenchement de la procédure de péril

La procédure de péril est amorcée par le constat que fait le maire de la situation.

Selon l’état de ruine du bâtiment, mur ou édifice, le maire déclenche une procédure de péril ordinaire ou imminent.

On distingue deux procédures de péril :

A - Procédure de péril ordinaire

Arrêté de péril

Après avoir dressé un constat de la situation, le maire prend un arrêté de péril prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine.

Obligation d’information

L’arrêté est notifié aux propriétaires, et, lorsqu’ils sont connus, aux personnes ayant des droits sur le ou les locaux, aux occupants et, en cas d’immeuble d’hébergement, à l’exploitant.

Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires peut être faite au seul syndicat de la copropriété.

Affichage et publication de l’arrêté

A défaut de connaître l’adresse actuelle ou l’identité exacte des personnes concernées, cette notification peut se faire par affichage à la mairie de la commune (ou de l’arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille) où est situé l’immeuble et par affichage sur l’immeuble lui-même.

A la demande du maire et aux frais du propriétaire, l’arrêté est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble pour chaque local.

Contestation du péril

Le propriétaire est mis en demeure d’effectuer dans un délai déterminé les travaux de réparation ou de démolition de l’immeuble menaçant ruine.

S’il conteste le péril, le propriétaire doit désigner un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l’arrêté, à la constatation de l’état du bâtiment et de dresser un rapport.

Si au jour indiqué, le propriétaire n’a pas fait cesser le péril et s’il n’a pas désigné un expert, il est procédé d’office à la visite par l’expert seul nommé par l’administration.

Intervention du tribunal administratif

L’arrêté de péril du maire et les rapports d’experts sont transmis immédiatement au tribunal administratif. Après avoir entendu les parties, le tribunal statue sur le litige de l’expertise, et fixe, s’il y a lieu, le délai pour l’exécution des travaux ou pour la démolition.
Le tribunal peut autoriser le maire à y faire procéder d’office et aux frais du propriétaire si cette exécution n’a pas eu lieu à l’époque prescrite.

Arrêté portant interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux

Lorsque le tribunal administratif a constaté l’insécurité de l’immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.

Cet arrêté précise si cette interdiction est applicable immédiatement ou à l’expiration d’un délai qu’il fixe et qui ne peut excéder six mois.

Notification de l’arrêté

Le maire notifie l’arrêté d’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux aux mêmes personnes et selon les mêmes modalités que l’arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine.

A la demande du maire et aux frais du propriétaire, l’arrêté est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux concernés.

Arrêté constatant la réalisation des travaux

Sur le rapport d’un expert constatant la réalisation des travaux prescrits, le maire, par arrêté, prend acte de la réalisation des travaux, de leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l’immeuble menaçant ruine et, le cas échéant, celle de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.

Notification de l’arrêté constatant la réalisation des travaux prescrits

Cet arrêté est notifié aux mêmes personnes et selon les mêmes modalités que l’arrêté de péril prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine.

A la demande du propriétaire et aux frais de celui-ci, il est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux.

B - Procédure de péril imminent

Déclenchement de la procédure de péril imminent

En cas de péril imminent, le maire, après avoir averti le propriétaire, provoque la nomination par le juge du tribunal d’instance d’un expert qui est chargé d’examiner l’état des bâtiments dans les 24 heures qui suivent sa nomination.

Conclusion du rapport de l’expert et mesures mises en œuvre

Si le rapport de cet expert constate l’urgence ou le péril grave et imminent, le maire ordonne, par arrêté, les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité et notamment l’évacuation de l’immeuble.

Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti par la sommation, le maire a le droit de faire exécuter d’office et aux frais du propriétaire les mesures d’urgence indispensables.

Paiement des travaux en cas de défaillance du propriétaire

Lorsque, à défaut du propriétaire, le maire a dû prescrire l’exécution des travaux, le montant des frais est avancé par la commune et recouvré comme en matière d’impôts directs.

Ceci concerne également les travaux prescrits d’office au propriétaire dans le cadre de la procédure de péril ordinaire.

Péril imminent et péril ordinaire

Un arrêté de péril imminent ne permet que la réalisation ou l’imposition de travaux d’urgence. Il doit donc être obligatoirement relayé par un arrêté de péril ordinaire.

Par ailleurs, les dispositions relatives aux droits des occupants (détaillées ci-dessous) ne sont applicables qu’en cas d’arrêté de péril ordinaire.

Droits des locataires et occupants

Utilisation des locaux vacants

A compter de la notification de l’arrêté portant interdiction d’habiter et d’utiliser les locaux en péril, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce soit.

Cette interdiction cesse d’être applicable à compter de l’arrêté prononçant la cessation du péril et la mainlevée de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les locaux.

Suspension du paiement des loyers

Dans les locaux faisant l’objet d’un arrêté de péril, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de péril (ou à compter du premier jour de l’affichage de l’arrêté à la mairie et sur l’immeuble), jusqu’au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux constatée par arrêté.

Durée du bail en cours

Dans les locaux frappés d’une interdiction temporaire d’utiliser et d’habiter les lieux, la durée du bail est suspendue du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de péril (ou de son affichage) au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux constatée dans l’arrêté prenant acte de la réalisation des travaux.

Dans les locaux frappés d’une interdiction définitive, les baux et contrats d’habitation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu’au départ des occupants ou jusqu’à leur terme et au plus tard jusqu’à la date limite fixée dans l’arrêté de péril.

Hébergement des occupants

En cas d’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement décent des occupants.

A défaut, le représentant de l’Etat dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire. Le coût de l’hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l’immeuble ou sur le ou les lots concernés en cas de copropriété.

Relogement des occupants

En cas d’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer le relogement des occupants. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, la collectivité publique à l’initiative de laquelle la procédure de péril été engagée prend les dispositions nécessaires pour les reloger aux frais du propriétaire.

Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu’elle s’est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application des dispositions des articles articles L. 511-2 et L. 511-3, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable.

Lorsque la commune s’est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date de notification par le maire de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants.

La créance résultant du non-respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l’immeuble ou sur le ou les lots concernés en cas de copropriété.

Sanctions envers les propriétaires

I.- Est puni d’un d’emprisonnement d’un an et d’une amende de 50 000 euros :

- le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d’exécuter les travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3.

II.- Est puni d’un emprisonnement de trois ans et d’une amende de 100 000 euros :

- le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;
- le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L. 511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L. 511-5.

III.- Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :

  • 1- La confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.
  • 2- L’interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales.

IV.- Les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article encourent, outre l’amende suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal, les peines prévues par les 2°, 4°, 8° et 9° de l’article 131-39 du même code. La confiscation mentionnée au 8° de l’article 131-39 du même code porte sur le fonds de commerce ou l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.

V.- Lorsque les poursuites sont engagées à l’encontre d’exploitants de fonds de commerce aux fins d’hébergement, il est fait application des dispositions de l’article L. 651-10 du présent code.

Pour toute information

Adressez-vous :

  • à la mairie ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale dont vous dépendez,
  • à la direction départementale des territoires (DDT),
  • à l’association départementale pour l’information sur le logement (ADIL) agréée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) dans votre département.
  • ANIL (Association nationale d’information sur le logement).