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L’insalubrité

 

Tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d’occupation est insalubre.

 

Tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d’occupation est insalubre.

Les immeubles ou bâtis pouvant être déclarés insalubres

  • un ou plusieurs logements,
  • des immeubles isolés ou des îlots,
  • des immeubles en copropriété,
  • les seules parties privatives ou les seules parties communes d’un immeuble en copropriété,
  • les hôtels meublés,
  • tous locaux de toute nature utilisés aux fins d’habitation et impropres à cet effet.

Les critères d’insalubrité

L’insalubrité associe la dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant notamment à une liste de critères.

Parmi ces critères, on peut citer les murs fissurés, l’humidité importante, le terrain instable, l’absence de raccordement aux réseaux d’électricité ou d’eau potable ou encore l’absence de système d’assainissement, le défaut d’étanchéité ou d’isolation.

La lutte contre l’insalubrité

La lutte contre l’insalubrité est mise en œuvre par arrêté préfectoral et fait l’objet d’une procédure spécifique.

La procédure d’insalubrité est amorcée par le rapport du Délégué territorial de l’Agence Régionale de Santé, ou du Directeur du service communal d’hygiène et de santé s’il existe, qui conclut à l’état d’insalubrité de l’immeuble concerné. Dans la Drôme, les villes de Valence et Romans ont un service communal d’hygiène et de santé, compétents dans le périmètre communal.

La procédure d’insalubrité

Saisine du préfet

Le préfet, saisi du rapport motivé de l’ARS ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé concluant à l’insalubrité de l’immeuble concerné, invite le conseil départemental de l’environnement, des risques sanitaires et technologiques (CODERST) à donner son avis sous deux mois sur la réalité et les causes de l’insalubrité ainsi que sur les mesures pour y remédier.

Le rapport concluant à l’insalubrité de l’immeuble peut être établi :

  • à la propre initiative de l’ARS,
  • sur saisine du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement,
  • à la demande de tout locataire ou occupant de l’immeuble concerné. Le rapport motivé est tenu à la disposition des intéressés à la préfecture. Une copie est déposée à la mairie de la commune ou de l’arrondissement où est situé l’immeuble.

Obligation d’information

Le préfet avise les propriétaires, au moins trente jours à l’avance, de la tenue de la réunion du CODERST et de la faculté qu’ils ont de produire dans ce délai leurs observations.

Il avise aussi, dans la mesure où ils sont connus, toutes les personnes susceptibles d’avoir des droits sur le ou les immeubles concernés, les occupants et, en cas d’immeuble d’hébergement, l’exploitant.

Notification par affichage

A défaut de pouvoir connaître l’adresse actuelle ou l’identité exacte des personnes citées ci-dessus, la notification les concernant est faite par affichage à la mairie du lieu de situation de l’immeuble et sur l’immeuble lui-même, trente jours avant la date de la réunion du CODERST.

A Paris, Marseille et Lyon, cet affichage doit être effectué à la mairie de l’arrondissement où est situé l’immeuble.

Réunion du CODERST

Les propriétaires, les personnes susceptibles d’avoir des droits sur le ou les immeubles concernés, les occupants et l’exploitant peuvent, sur leur demande, être entendus par le CODERST et appelés aux visites et constatations des lieux.

Ils peuvent se faire représenter par un mandataire.

Avis du CODERST et arrêté d’insalubrité

Le CODERST peut émettre un avis contraire aux conclusions du rapport motivé : en ce cas, le préfet peut transmettre le dossier au ministre chargé de la santé qui saisit alors le Conseil supérieur d’hygiène publique de France (CSHPF).

Celui-ci rend son avis dans les deux mois de la saisine. Le préfet a seule compétence pour prendre cet arrêté, qui est pris sur avis conforme du conseil d’hygiène.

Cas de l’insalubrité irrémédiable

Si le CODERST ou le CSHPF conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, le préfet prononce dans un délai d’un mois l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, en précisant si cette interdiction est d’effet immédiat ou applicable au plus tard à l’expiration d’un délai qu’il fixe et qui ne doit pas être supérieur à six mois.

Le préfet prescrit toutes mesures appropriées pour mettre les locaux situés dans l’immeuble hors d’état d’être utilisables au fur et à mesure de leur évacuation et du relogement ou de l’hébergement des occupants.

Il peut en outre faire procéder d’office aux mesures nécessaires pour empêcher toute utilisation des locaux.

Il peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l’immeuble.

Cas de l’insalubrité remédiable

Dans le cas où il est conclu par le CODERST ou le CSHPF à la possibilité de remédier à l’insalubrité, le préfet prescrit, dans le délai d’un mois, les mesures appropriées (travaux à réaliser) et leur délai d’exécution.

L’arrêté peut prononcer l’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux. Cette interdiction prend fin à la date d’affichage de l’arrêté préfectoral constatant la conformité de la réalisation des travaux prescrits.

Notification et exécution de l’arrêté d’insalubrité

Notification de l’arrêté d’insalubrité

Le préfet notifie l’arrêté d’insalubrité aux propriétaires, aux personnes qui ont des droits sur l’immeuble, aux occupants de l’immeuble et à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires peut se faire au seul syndicat des copropriétaires qui doit en informer dans les plus brefs délais l’ensemble des copropriétaires.

Comme lors de l’ouverture de la procédure, la notification peut être effectuée par voie d’affichage pour les personnes dont l’identité ou l’adresse actuelle ne peut pas être déterminée de manière certaine.

Cet affichage de l’arrêté d’insalubrité se fait à la mairie de la commune (ou de l’arrondissement pour Paris, Marseille et Lyon) où se situe l’immeuble ainsi que sur la façade de l’immeuble.

A la diligence du préfet et aux frais du propriétaire, l’arrêté d’insalubrité est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux concernés.

Exécution de l’arrêté

Le préfet constate par arrêté la conformité de la réalisation des travaux prescrits et leur date d’achèvement.

Il prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et, le cas échéant, de l’interdiction d’utiliser les lieux.

Si, hormis la démolition de l’immeuble, les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire ou, à défaut, le préfet procède, au moins deux mois après une mise en demeure du propriétaire demeurée infructueuse, à l’exécution d’office des travaux.

Si la démolition de l’immeuble a été prescrite, le maire ou, à défaut, le préfet, procède d’office à la réalisation des travaux nécessaires provisoires pour mettre fin au danger menaçant la santé des occupants ou des voisins.

Dans les deux cas, les travaux sont effectués aux frais du propriétaire.

Le juge des référés est saisi en cas de difficultés.

Subvention de l’ANAH

L’ANAH peut apporter une subvention majorée aux propriétaires bailleurs ou occupants pour les travaux de sortie d’insalubrité.

Les collectivités locales peuvent bénéficier, lorsqu’elles se substituent aux propriétaires défaillants pour la réalisation des travaux d’office, d’une subvention de l’ANAH égale à 50% de la dépense subventionnable.

Droits des locataires et des occupants

Utilisation des locaux vacants

A compter de la notification de l’arrêté d’insalubrité prononçant une une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce soit.

Suspension du paiement des loyers

Dans les locaux faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité (ou à compter du premier jour de l’affichage de l’arrêté à la mairie et sur l’immeuble), jusqu’au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux constatée par arrêté. Toutefois, les charges locatives doivent continuer à être payées.

Durée du bail en cours

Dans les locaux frappés d’une interdiction temporaire d’utiliser et d’habiter les lieux, la durée du bail est suspendue du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité (ou de son affichage) au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux constatée dans l’arrêté d’insalubrité.

Dans les locaux frappés d’une interdiction définitive, les baux et contrats d’habitation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu’au départ des occupants ou jusqu’à leur terme et au plus tard jusqu’à la date limite fixée dans l’arrêté d’insalubrité.

Hébergement des occupants

En cas d’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement décent des occupants.

A défaut, le représentant de l’Etat dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire. Le coût de l’hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l’immeuble ou sur le ou les lots concernés en cas de copropriété.

Relogement des occupants

En cas d’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer le relogement des occupants.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, la collectivité publique à l’initiative de laquelle la procédure d’insalubrité a été engagée prend les dispositions nécessaires pour les reloger.

Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter, les propriétaire ou l’exploitant doit verser à l’occupant, une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer (CCH art. L.521-3-1 II) et à la personne publique qui assure le relogement une indemnité égale à un an du loyer prévisionnel.

Sanctions à l’encontre des propriétaires

Le propriétaire est sanctionné de 3 ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 euros dans les cas suivants :

  • Il a loué ou reloué des logements vacants suite à un arrêté d’insalubrité expliquant une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.
  • Il a détruit, dégradé ou détérioré des logements pour faire quitter les lieux aux occupants directement après l’engagement de la procédure d’insalubrité.
  • Il a menacé ou intimidé un occupant afin de le dissuader de renoncer aux droits qu’il possède concernant le relogement ou l’hébergement.
  • Il a perçu un loyer ou autre somme en contrepartie de l’occupation du logement.
  • Il a refusé d’héberger ou de reloger les occupants alors qu’il a les moyens de le faire.

Le propriétaire est sanctionné à 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 euros dans le cas où :

  • il refuse sans motif légitime d’effectuer les travaux prescrits

Pour toute information

Adressez-vous :

  • à la préfecture ou sous-préfecture,
  • à la mairie ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale dont vous dépendez,
  • à la délégation territoriale de l’Agence régionale de Santé (ARS).